Vagas de Garagem
Sorteio em caráter definitivo
Por Daphnis Citti*
Nos condomínios em que as vagas de garagem são vendidas como indeterminadas, é costume serem realizados sorteios anuais ou bianuais, a fim de que alguns condôminos não fiquem com vagas ruins, prejudicados em relação aos demais.
Há casos em que, para se evitar esses sorteios, pretende-se torná-los definitivos.
Quando a convenção e o título de propriedade prevêem que as vagas são indeterminadas, sujeitas a sorteio, a 6ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível nº 013370168.2011.8.26.0100 (rel. desembargador Vito Guglielmi), em 16.08.2012, julgando caso análogo, entendeu que o sorteio em caráter definitivo fere tanto a convenção quanto o título e que, para tanto, não seria possível somente a alteração da convenção, mas a unanimidade dos condôminos.
Vale transcrever trecho do acórdão:
“Se as vagas de garagem do edifício são indeterminadas e sua utilização depende de sorteio, a atribuição de caráter permanente à seleção aleatória inicial traduz evidente burla, por via reversa, à característica transitória da ocupação privativa do espaço comum dos subsolos, uma vez que, em outras palavras, institui regime exclusivo de quase propriedade sobre vagas que são, por definição tabular, pertencentes à coletividade. Aliás, ainda que não se desconheça opinião mais liberal, favorável à possibilidade da alteração pretendida (cf. nesse sentido: J. NASCIMENTO FRANCO e N. GONDO, Condomínio em Edifícios, 2a Ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1978, pp. 69-70), é certo que sua admissão somente se daria caso houvesse efetiva modificação prévia da convenção condominial pela unanimidade dos condôminos, o que, no caso, nem de longe ocorrera. Dessa forma, para além de qualquer aspecto formal atinente à forma de convocação da assembléia condominial - de resto sugerido pelo demandante em sede de razões de apelação - certo é que evidente o vício material da deliberação que operara, por maioria, verdadeira modificação indireta no regime de utilização da propriedade comum. No mais, em hipóteses como a dos autos, não discrepa a orientação desta Câmara:
"Condomínio - Anulação de Assembléia – Vaga de garagem - Distribuição por sorteio - Inadmissibilidade - Afetação do direito de propriedade, em oposição à especificação condominial, a induzir necessidade de unanimidade dos votos e escritura pública - Precedente da Corte - Nulidade bem decretada - Recurso a que se nega provimento." (TJSP - Ap. Cível n°. 0347716-38.2009.8.26.0000 - Guarujá - 6a Câmara de Direito Privado - Rel. Percival Nogueira - j . 15.10.2009) "Condomínio. Vagas de garagem indeterminadas. Distribuição realizada por sorteio e que passou a ser perpetuada por deliberação tomada pela maioria dos condôminos. Impossibilidade. Obstáculo ao exercício do direito de propriedade dos demais condôminos sobre área comum do condomínio. Necessidade de votação unânime ou expressa disposição na convenção condominial. Sentença confirmada. Apelo desprovido." (TJSP - Ap. Cível n°. 0119903-11.2009.8.26.0003 - São Paulo - 6a Câmara de Direito Privado - Rel. Roberto Solimene - j . 03.02.2011) Assim, em resumo, afigurando-se presente a violação à convenção condominial e aos títulos de propriedade pela deliberação colegiada que conferiu validade indeterminada ao sorteio das vagas de garagem, é de se dar provimento ao recurso para se reconhecer a nulidade absoluta da decisão colegiada, devendo o réu, por conseqüência, realizar nova assembléia para deliberar o regime periódico de ocupação das vagas”.
Acêrca da indispensável unanimidade dos votos, outra não é a opinião exarada na Apelação Cível nº 212.828-4/4-00 – 1ª Câmara, relator Elliot Akel, 22.03.2005, cuja ementa é a seguinte:
CONDOMÍNIO - VAGAS INDETERMINADAS DE GARAGEM - DISTRIBUIÇÃO REALIZADA POR SORTEIO, QUE SE TORNOU DEFINITIVA POR FORÇA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR TOMADA PELA MAIORIA - INADMISSIBILIDADE - DECISÃO QUE AFETA O DIREITO DE PROPRIEDADE DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO A ÁREAS COMUNS - NECESSIDADE DE UNANIMIDADE DE VOTOS - RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA DECISÃO TOMADA NA AGE DE 30.09.1999, DETERMINANDO-SE O REVEZAMENTO DAS VAGAS DE GARAGEM PELA VIA DE SORTEIO A CADA 3 (TRÊS) ANOS.
Trecho deste acórdão cita outras decisões:
“Em relação à matéria, têm-se decidido majoritariamente pela inadmissibilidade de alteração da convenção, por simples maioria de condôminos, para tornar definitivo o sorteio de vagas de garagem em detrimento de alguns condôminos (RJTJESP 104/76, JTACSP 54/207, RT 510/169, RT 519/169, TJSP Ap. Cível 111.837.4/9, TJSP Ap. Cível 31.747.4/5, TJSP Ap. Cível 129.521-2)”.
Abaixo, ementa de outra decisão no mesmo sentido, relativa à unanimidade (Ap. Cível nº 197.887-4/5-00 – 7ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, 10.04.2002 – relator: De Santi Ribeiro):
“CONDOMÍNIO – GARAGEM COLETIVA – VAGAS INDETERMINADAS – FIXAÇÃO PERMANENTE – ALTERAÇÃO QUE EXIGE UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – USUCAPIÃO COGITADO – INADMISSIBILIDADE – AÇÃO COMINATÓRIA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO”.
É preciso ficar bem claro que nas hipóteses em que as vagas sejam indeterminadas, o espaço da garagem constitui-se área comum. Daí a razão dos julgados acima, pois qualquer alteração de uso de área comum reclama a unanimidade dos condôminos.
É diferente da criação de mais vagas, o que importa na alteração da convenção condominial, que descreve o número de vagas existentes. Nesse caso, basta a convocação de uma assembléia geral específica, na qual o quorum exigido é o de 2/3.
Nesse sentido, trecho da decisão da 9ª Câmara do TJSP, no Agravo de Instrumento nº 132.141.4/6, de 9 de novembro de 1999 (relator Ruiter Oliva):
“Além disso, a deliberação aumenta o número de vagas na garagem, contrariamente ao que dispõe a Convenção de Condomínio, que a limita a noventa e seis, uma para cada unidade habitacional tipo. Essa circunstância pode caracterizar a criação de novas vagas na garagem como uma modificação da Convenção de Condomínio; e, também, pode ser tida como questão que diga respeito às partes comuns. Para uma e outra, a Convenção exige a aprovação por um quorum qualificado de 2/3 (dois terços) da totalidade das frações ideais do terreno (art. 6o. § 2o), que não se alcançou”.
