Como definir o valor justo do síndico
Eleger o síndico ideal por um valor justo representa um dos principais desafios dos condomínios. Uma decisão errada pode resultar em litígios e na desvalorização do imóvel
Responda rápido: você teria coragem de abastecer seu veículo pagando R$ 4,70 no litro da gasolina? Provavelmente não, pois você irá suspeitar de que se trata de um produto adulterado e, a longo prazo, irá causar sérios prejuízos ao seu carro.
Esta lógica se dá em mercados maduros nos quais a percepção de valor está clara. Esta maturidade ainda não é realidade nos condomínios.
A função de síndico é considerada de alto risco emocional com forte tendência à síndrome de “burnout”. Este quadro se agrava quando a remuneração está incompatível com a entrega, carga de trabalho e a capacidade de pagamento das despesas pessoais.
Recomenda-se que, no edital de convocação das assembleias de eleição, seja estabelecido um prazo para apresentação de propostas, nas quais os candidatos ao cargo de síndico apresentem seus currículos, certidões negativas e planos para o condomínio. Não é rara a eleição de síndicos com boa oratória, capacidade de persuasão, porém, com extensa ficha de processos.
Caso um mau síndico seja eleito, não há a possibilidade de demissão. Os condôminos se tornam reféns, restando como saída a destituição. Para isso, uma assembleia deve ser convocada, e a aprovação deve ocorrer pela maioria absoluta dos condôminos, conforme o artigo 1.349 do Código Civil.
Ao longo do mandato, o síndico deverá ter a capacidade de demonstrar, em números, os impactos que tem proporcionado. Os condôminos e inquilinos estão mais exigentes e querem morar ou trabalhar em locais saudáveis, ter a segurança de que seus recursos estão sendo bem geridos, além de valorização de seus imóveis e liquidez para venda ou locação.
Inclua na sua proposta: variáveis que compõem o valor justo do síndico
Elencamos aqui algumas variáveis que devem ser observadas antes da apresentação de uma proposta para exercício da sindicatura, necessárias para a definição do valor justo que custa um síndico ideal:
Custos Diretos: Calcule os impostos que incidem na emissão da nota fiscal ou Recibo de Prestação Autônomo (RPA). No caso de isenção da taxa condominial, a legislação prevê o recolhimento de impostos.
Inclua também os custos de deslocamento, com base no número de visitas acordadas, o tempo de deslocamento e os gastos com refeição.
Custos indiretos: Caso você tenha um espaço dedicado, apure o custo do aluguel, energia, telefonia, pagamento de pessoal, ferramentas de apoio (aplicativos), taxas associativas, como CREA, custos de certificações, vestimentas, veículos, seguros e computadores. Estes custos devem ser rateados conforme o número de clientes da sua carteira.
Custos Variáveis: Faça uma previsão para gastos com viagens, cursos de aperfeiçoamento, participação em eventos, livros, custos de aquisição de novos clientes (CAC) e investimento nas redes sociais.
Defina o valor de sua hora e faça uma estimativa da sua carga de trabalho e da equipe alocada em cada um dos seus condomínios.
A seguir, elencamos alguns pontos relevantes que devem ser considerados:
Porte do Empreendimento: Busque informações sobre número de unidades, elevadores, áreas de lazer, vagas de garagem, portarias, tempo da edificação, número de pessoas alocadas na operação e forma de contratação (própria ou terceirizada).
Gestão: O condomínio tem administradora ou equipe própria? Questione sobre a cobrança de inadimplentes, processos judiciais e se tem assessoria jurídica. Esclareça de quem será a responsabilidade das cotações de produtos e serviços, previsão orçamentária, renegociação de contratos e auditoria das contas.
Comunicação: Quais os canais disponíveis? Os condôminos devem ser atendidos 24 horas por dia? Pergunte sobre a documentação, como regimento interno, convenção do condomínio, plantas, projetos elétricos, hidráulicos e atas de assembleias passadas.
Operação: Procure saber sobre a gestão de encomendas, reservas e plano de manutenção. Emergências durante a madrugada - como quebra de elevador, vazamentos ou falta de água - como serão tratadas?
Gestão da segurança: Verifique se o condomínio tem processos definidos, estrutura e equipe treinada. Avalie como se dão os acessos de pessoas e veículos. Peça o Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e o cumprimento das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e das Normas Regulamentadoras (NRs) do Ministério do Trabalho e Emprego.
Cada tarefa requer um tempo de dedicação, pois como síndico você é o responsável legal, conforme a legislação vigente. Isso exige remuneração justa e autonomia para execução.
Para a precificação, tem sido bastante comum a remuneração variável que contempla participação em assembleias, emergências e atividades não previstas no escopo inicial.
Não fique vulnerável. Fácil não é. Mas pode ser uma excelente escolha. Depende de você.
(*) Leonardo Diniz Mascarenhas é síndico, empreendedor, palestrante e professor. Diretor Nextin Brasil. Síndico 5 Estrelas, embaixador Porter e conselheiro CAM. Magic Leader Orlando (1ª turma). Contato: @leo_diniz_mascarenhas | leo@nextin.com.br | (31) 9.9406-5000
