O que significa ser condômino?
Há diferença entre ser proprietário, inquilino ou visitante
Para o bom e velho senso comum, condômino é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino, este também chamado de locatário. Porém, a rigor e do ponto de vista jurídico, condômino é sinônimo de proprietário e não de morador, uma vez que o conceito condomínio expressa direito de propriedade e não a condição de estar residindo.
Em um condomínio, existe o grupo dos condôminos, que são os proprietários, mesmo que não morem ou possuam escritório no mesmo. Quanto aos promitentes compradores, o Código Civil os equiparou aos proprietários, fazendo com que também sejam condôminos.
Em outra condição, existe o grupo dos ocupantes. São as pessoas que vivem ou mantêm escritórios no condomínio. Os inquilinos, cessionários e outros se enquadram nesta categoria. Cabe destacar que um condômino também pode ser ocupante, mas o contrário só ocorre se o ocupante adquirir ou já for proprietário de uma unidade.
Existem ainda os visitantes, dentre os quais estão incluídos os entregadores, prestadores de serviços e afins, que ocupam transitoriamente o condomínio e estão sob a responsabilidade de que quem autorizou o seu acesso. Quanto aos empregados do próprio condomínio, não são condôminos nem ocupantes. São trabalhadores do condomínio, cujas relações estão mediadas pela legislação trabalhista e as regras do condomínio.
Neste contexto, existem responsabilidades e punições aplicáveis a todos. Entretanto, em última instância, são os condôminos os responsáveis por seus prepostos, visitantes e ocupantes.
Segundo o Código Civil (Lei 10.406/2002), são direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais copossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Essas determinações são básicas e têm a finalidade de garantir justeza e compartilhamento nas relações de posse e uso da propriedade condominial. Podem e devem ser singularizadas e ampliadas conforme as características de cada condomínio. Em resumo, todos os condôminos, possuidores de deveres e direitos, devem contribuir para as despesas do condomínio, bem como acatar o Código Civil, a Convenção, o Regimento Interno e as decisões das assembleias.
(*) Sergio Meira de Castro Neto é engenheiro, diretor da vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e diretor da Cassiporés Imóveis.
