Manutenção das áreas comuns do condomínio
Quem é responsável quando há subsíndicos eleitos no empreendimento?
Uma vez por mês, a advogada Viviane Basqueira D´Annibale tira as dúvidas dos leitores do SíndicoNet sobre vida em condomínio.
A profissional atua há 18 anos na área de condomínios e é uma grande especialista no assunto.
Mande você também a sua pergunta, no fim da página!
Moro em um condomínio com 12 blocos e cada bloco tem um subsindico. Precisamos de reforma no meu prédio mas a síndica geral disse que cada bloco deve resolver o problema. Como devemos proceder?
Pergunta de Elizandra Moreira
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
Prezada Elizandra,
Primeiramente quero destacar o artigo 1348 do código civil o qual dispõe sobre as competências do síndico. Dentre as inúmeras responsabilidades que lhes são atribuídas está o inciso V que diz:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Portanto, a manutenção das áreas comuns do condomínio passa obrigatoriamente pela responsabilidade do síndico que responderá civil e criminalmente se deixar de observar as regras contidas na legislação.
Neste mesmo sentido segue a Convenção Condominial, lei maior do condomínio. Independentemente da quantidade de blocos, da existência de um síndico geral e subsíndicos para cada torre, o fato é que a responsabilidade pela manutenção e conservação das áreas comuns ainda é responsabilidade do síndico.
Sendo assim, para poder lhe orientar considero a expressão “reforma do prédio” como item de manutenção e conservação das áreas comuns, aplicando-se, portanto o regramento contido no Código Civil e Convenção Condominial.
Contudo, não é incomum empreendimentos serem instituídos com a utilização de várias convenções, e, evidentemente com características muito específicas.
Portanto, a primeira coisa a fazer é averiguar quais são os documentos que estabelecem o regramento do seu condomínio, certificar quais os critérios impostos para administração e quais são as responsabilidades atribuídas a cada um.
Passo seguinte é verificar a forma de arrecadação. Isto é fundamental para atribuição de responsabilidades, pois os recursos obtidos com o pagamento das cotas condominiais são destinados ao pagamento das contas ordinárias, além da arrecadação do fundo de reserva, eventualmente contas de consumo e quando há necessidade também é feito rateio extraordinário.
Considerando então que o condomínio possui uma única convenção e efetua uma única arrecadação concluímos que a determinação da síndica geral para que cada bloco cuide de sua reforma é muita arriscada e perigosa sob diversos aspectos.
Perguntas como: apuração das necessidades e prioridades, orçamentos comparativos e forma de custeio devem ser deliberados e aprovados em assembleia e dependendo do que contempla a reforma poderá haver a necessidade de aprovação com quórum qualificado, sob pena de nulidade.
Minha recomendação neste momento é para que vc obtenha todos estes esclarecimentos de forma amigável e administrativa perante a própria síndica.
Buscar esclarecimentos com os próprios subsíndicos pode trazer as respostas e esclarecimentos que vc necessita.
Havendo recusa por parte de todos, e, principalmente se outros condôminos estiverem com as mesmas dúvidas, recomendo reunir ¼ dos condôminos para que seja convocada assembleia para esclarecimentos das obras e a legalidade de tudo que for pratica a este título.
Boa sorte!
* Viviane Basqueira D´Annibale é advogada especializada em Direito Civil, e especialista em direito condominial e sócia do escritório Soares Ribeiro Sociedade de Advogados
