Cotas em aberto
Especialista também tira suas dúvidas sobre acordo extrajudicial e honorários de êxito
Uma vez por mês, a advogada Viviane Basqueira D´Annibale tira as dúvidas dos leitores do SíndicoNet sobre vida em condomínio.
A profissional atua há 18 anos na área de condomínios e é uma grande especialista no assunto.
Mande você também a sua pergunta, no fim da página
Cotas em aberto
Pergunta 1, de Marlene De Carvalho
Solicito informações a respeito de cotas abertas de unidades que ainda não foram vendidas. Essa responsabilidade é da construtora? Como poderemos fazer valer o direito do condomínio? A princípio deve ser feita a cobrança extrajudicial? Qual a procedência?
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
O Tribunal de Justiça de São Paulo já consolidou o entendimento no sentido de que a posse (formalizada mediante Termo de entrega de chaves) é o divisor de águas na responsabilidade do pagamento de cotas condominiais. Se a unidade não foi vendida a responsabilidade deste pagamento é da construtora. A forma de valer o direito é efetuar a cobrança que pode iniciar extrajudicialmente para depois seguir a via judicial se não houver resposta. Este trabalho de cobrança não serve apenas para a construtora, mas para todo e qualquer condômino com cotas condominiais em aberto.
Acordo extra judicial
Pergunta 2, de José Augusto Lopes
A síndica do meu condomínio fez um acordo extra judicial com um condômino que tinha uma divida alta, passando de R$ 20 mil. Pois bem, ao meu ver tiveram alguns problemas neste acordo que são:
1º O condômino ficou devendo mais de 24 meses e a síndica não cobrou a divida pois entendeu que o condômino não tinha condições de pagar, por uma série de problemas, inclusive o falecimento da mãe.
2º Com suporte da administradora, foi levando o que pode, e quando foi cobrada de uma atitude ela veio com o seguinte acordo:
Valor principal + juros + multa + atualização monetária até a data do acordo e depois efetuou o parcelamento em 24 meses.
Pergunta: A Síndica pode fazer um acordo aonde o morador vai pagar parcelas sem atualização, pois ao meu ver os demais condôminos estamos perdendo dinheiro, isso está correto?
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
Sim, o seu raciocínio está correto. Como o dinheiro proveniente do pagamento de cotas condominiais pertence à massa condominial, por força do artigo 1.348 do Código Civil que dispõe sobre as competências do síndico, este tem o dever legal de recuperar dinheiro do condomínio fazendo cumprir a convenção, regimento interno e as determinações de assembleia, zelando acima de tudo para que não haja prejuízos.
Um parcelamento em 24 vezes requer atenção especial exatamente quanto a atualização das parcelas, além de manter a cota do mês vigente também em dia.
O mesmo artigo 1.348 dispõe que o síndico tem o dever de prestar contas à assembleia, portanto a síndica deve explicar quais foram as condições do acordo e porque foi feita da forma como você descreveu acima.
Assim, todos juntos podem direcionar os próximos casos de acordo, lembrando que esta discussão precisa estar em pauta para deliberação de assembleia.
Honorários de êxito
Pergunta 3, de Eramir Soares Coelho
A administradora, por intermédio de sua advogada, nos cobra uma porcentagem, cada vez que algum inadimplente paga alguma cota de acordo feito com o condomínio. Pergunto: essas cotas de honorários por acordo extra judicial, não deveriam ser pagos pelo devedor?
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
Resposta: Estes honorários cobrados do condomínio são chamados honorários de êxito.
Esta cobrança é perfeitamente legal e prevista pela OAB. O que precisa ser esclarecido é a forma de contratação do advogado.
Se por ocasião da contratação o advogado apresentou a proposta de cobrança do condômino inadimplente e êxito do condomínio ele somente está agindo dentro dos limites do que foi contratado para fazer.
No entanto, se não foi este o escopo de trabalho contratado, vocês devem chamá-lo para esclarecer o motivo da cobrança de êxito não prevista.
* Viviane Basqueira D´Annibale é advogada especializada em Direito Civil, e especialista em direito condominial
