Contrato da administradora
A especialista também tira dúvidas sobre barulho e cigarro no condomínio
Uma vez por mês, a advogada Viviane Basqueira D´Annibale tira as dúvidas dos leitores do SíndicoNet sobre vida em condomínio.
A profissional atua há 18 anos na área de condomínios e é uma grande especialista no assunto.
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Contrato da administradora
Pergunta 1, de Denise Souza
Sou síndica de um pequeno condomínio, e estou solicitando o cancelamento de contrato com a atual administradora, em acordo com os condôminos.
O contrato é anual, tendo seu vencimento todo mês 03 de cada ano, podendo ser cancelado com 30 dias de antecedência. Porém, por diversos problemas de comunicação, estamos quebrando o contrato agora , mês de junho.
No contrato diz "cláusula penal em moeda corrente nacional proporcional a 12 meses artigo 603 do código civil".
Isto quer dizer devo pagar pelo período a vencer de junho a março do próximo ano?
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
Denise, provavelmente é isto mesmo. Digo provavelmente porque não li o contrato/
Via de regra os contratos podem ser rescindidos com ou sem justo motivo. No seu caso prático o contrato é anual com aplicação de multa pelo encerramento antecipado.
No entanto se houver justo motivo, ou seja, se a administradora não estiver cumprindo as cláusulas contratuais a rescisão passa a ser por descumprimento contratual, portanto, por justo motivo. Ocorre que o justo motivo ou justa causa, não é automático e deve ser comprovado pelo condomínio.
A comprovação pode ser feita por notificação extrajudicial esclarecendo cada ponto do descumprimento e concedendo prazo para solução.
O silêncio da administradora ou não esclarecimento dos pontos abordados implicará na rescisão por culpa exclusiva da administradora. Muito cuidado ao aplicar esta modalidade, pois ela precisa estar muito bem estrutura para que o condomínio consiga comprovar em juízo caso seja demandado pela administradora tentando receber a multa pela rescisão antecipada.
Instrumento
Pergunta 2, de Wagner Pereira Barbosa
Gostaria de orientação sobre barulho, ruídos e som.
O meu vizinho ao lado, fica treinando um som de sopro (não sei qual o instrumento o som não é tão alto, mas é perturbador pois, pela manhã e após o almoço, é aquela chatice. Ele não toca /sopra uma música: é sempre o mesmo som chato demais.
É possível fazer alguma coisa ? Já reclamamos e o cara não se toca
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
Wagner, problemas desta ordem são muito comuns em condomínio. Infelizmente quando se apela para o bom senso e a pessoa não toma providências obriga os prejudicados a adotar outras medidas.
Eu gosto sempre de recomendar que as tratativas para solução dos problemas iniciem de forma amigável. Você já tentou e não deu certo.
O próximo passo é inserir o síndico no contexto e pedir ajuda. Se outros condôminos também se incomodam com o barulho eles podem participar. O síndico pode ajudar conversando com o outro condômino e pode até marcar uma reunião de mediação entre vocês para que juntos vocês possam encontrar uma solução.
No entanto, se ao final de tudo isto o resultado não for positivo só haverá espaço para a esfera judicial. Neste caso a legitimidade é sua, pois afeta a sua unidade. O condomínio somente poderá agir se o problema afetar ao condomínio como um todo.
Cheiro de cigarro
Pergunta 3, de Delcio Poltosi
Tenho a seguinte situação: um morador é fumante e fica um cheiro insuportável no meu apartamento, o odor deve vir por alguma tubulação, ja notifiquei o síndico, mas de nada adiantou, como devo proceder?
RESPOSTA DA ESPECIALISTA
Délcio, eis aqui uma situação complicada. Considerando que o morador fuma dentro de sua unidade privativa não há como proibi-lo e nem mesmo o síndico poderá agir nestas condições.
O síndico somente terá legitimidade para agir se o condômino fumar em áreas comuns que são proibidas de acordo com a lei.
Sendo assim, como forma de tentar minimizar os problemas o síndico poderá manter comunicados dirigidos a todos para tomarem mais cuidados quando fumarem, das implicações e incômodos que o cigarro gera para os não fumantes, etc, mas nada além disto.
* Viviane Basqueira D´Annibale é advogada especializada em Direito Civil, e especialista em direito condominial e sócia do escritório Soares Ribeiro Sociedade de Advogados.
