Condenação

O condomínio do Edifício JK e o síndico Manoel Gonçalves de Freitas Neto foram condenados pela Justiça de Minas Gerais por crimes ambientais relacionados ao patrimônio cultural. A decisão foi proferida pelo juiz Joaquim Morais Júnior, da 1ª Vara Criminal da Comarca de Belo Horizonte. O prédio tombado fica no Centro da capital mineira e abriga a sede do Instituto Histórico e Geográfico de Minas Gerais (IHGMG).

A administração do edifício descumpriu obrigações legais de manutenção e preservação da edificação protegida por lei entre 2020 e 2024. Perícias técnicas e depoimentos de testemunhas confirmaram a presença de infiltrações, danos estruturais e fissuras em áreas críticas do prédio. Os laudos periciais registraram bocas de lobo sem manutenção adequada, acúmulo de detritos e sinais de degradação na sede do IHGMG.

O magistrado determinou que a administração tinha conhecimento dos problemas. A gestão não tomou providências em tempo adequado. O juiz concluiu que há provas de que o síndico agiu de forma dolosa, tanto em nome próprio quanto representando a pessoa jurídica do condomínio.

O condomínio do JK foi condenado a pagar R$ 300 mil. O valor deverá ser destinado a uma entidade pública ambiental ou cultural indicada pela Justiça. O condomínio também deverá pagar multa diária calculada com base no salário-mínimo da época dos fatos.

Manoel Gonçalves de Freitas Neto recebeu pena de três anos, um mês e nove dias, em regime aberto. A prisão foi substituída por prestação de serviços à comunidade, prestação pecuniária equivalente a dois salários-mínimos e multa. Manoel pode recorrer da decisão em liberdade.

O Ministério Público identificou que a gestão do condomínio não cumpriu obrigações legais de preservação de edificações tombadas. Entre as obrigações descumpridas estava a elaboração de um plano diretor contendo diagnóstico de danos e ações de restauração. Moradores acusavam a gestão de sucatear o edifício e descumprir obrigações básicas de preservação, como garantir estrutura segura e impedir infiltrações.

O juiz Joaquim Morais Júnior destacou a relevância histórica do Edifício JK e do IHGMG para Belo Horizonte, Minas Gerais e o país, por reunirem elementos essenciais da memória e da identidade cultural. Sobre as condições da sede do instituto, o magistrado afirmou:

"A sede do IHGMG estava com a entrada deplorável, além de um odor fétido, como se fosse uma casa antiga, demonstrando, assim, comprometimento da qualidade ambiental do espaço, podendo causar problemas de saúde aos funcionários e frequentadores do local. Assim, está cristalino que não havia manutenção periódica no local pela gestão condominial".

O Instituto Histórico e Geográfico de Minas Gerais, que funciona no local, foi diretamente afetado pela ausência de manutenção. O acervo foi colocado em risco. O prédio tombado e seus moradores foram impactados pela falta de manutenção adequada.

O Ministério Público apresentou denúncia em 2024 contra a então síndica Maria Lima das Graças e Manoel Gonçalves de Freitas Neto, que ocupava o cargo de gerente do condomínio naquele momento. Maria Lima das Graças deixou o cargo de síndica em outubro de 2025. Ela permaneceu na função por 40 anos.

A situação se agravou em 2025, quando Maria Lima das Graças faltou a uma audiência alegando problemas de saúde. A Justiça desmembrou o processo, colocou a ação contra Maria em sigilo e determinou que a ex-síndica fosse submetida a exame médico. O processo de Maria Lima das Graças tramita em segredo de Justiça.

O processo contra Manoel seguiu normalmente. Ele assumiu a sindicância após a saída de Maria, em meio a protestos de moradores que contestaram a legalidade da eleição.

Quais consequências legais existem para síndicos que descumprem a manutenção de prédios tombados?*

✅ Principais consequências legais para o síndico (e para o condomínio) ao descumprir manutenção em prédio tombado:

• Responsabilidade civil (indenizações): se a falta de conservação causar danos materiais ou pessoais (ex.: queda de revestimento/fachada, acidentes), o síndico pode ser cobrado a responder — e o condomínio também. A justificativa de “assembleia não aprovou taxa/obra” tende a não afastar o dever de conservação. ⚠️

• Responsabilidade criminal (quando há risco ou acidente): em situações de acidente, queda de objetos/partes do prédio ou omissão relevante, pode haver apuração na esfera criminal, além da cível — e elas podem coexistir. 🚫

• Multas e exigências do poder público: a falta de manutenção pode gerar autuações/multas e obrigações de regularização (inclusive ligadas a fachada e conservação), recaindo sobre o condomínio e, na gestão, pressionando a responsabilidade do síndico. 📌

• Risco de responsabilização por omissão na gestão: deixar de “diligenciar a conservação e guarda das partes comuns” pode embasar questionamentos formais, inclusive em ações e discussões de prestação de contas. ✅

📌 Caminho mais seguro na prática: documentar laudos/inspeções, comunicar moradores, buscar autorizações dos órgãos competentes (quando for o caso de tombamento) e encaminhar as obras/manutenções necessárias com registros formais — porque, havendo risco, “não fazer” costuma gerar mais exposição do que “fazer corretamente e documentado”.

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