O discurso dos papagaios

Todo síndico sempre repete a mesma cantilena: “Meu objetivo é melhorar a qualidade de vida dos moradores e valorizar o patrimônio.” O discurso está correto, mas, normalmente, carece de uma mensuração que confirme essa entrega.

Entenda uma coisa: tirando aqueles que têm valor sentimental, todos os seus bens estão à venda. Vendê-los só depende de uma boa oferta. Porém, se você não sabe quanto eles valem, não saberá reconhecer uma boa oferta, e pode perder um excelente negócio. 

Na sindicatura, essa informação é importante para validar uma coisa que muitos síndicos repetem feito papagaios, mas não param para pensar em como tangibilizar:

“Meu objetivo é valorizar o patrimônio dos condôminos”

Toooodo síndico profissional fala isso... Mas, fazem isso…? Ou ficam só no discurso, ou então no achismo?

Se você não sabe quanto os imóveis valiam antes de você e quanto valem hoje, como saberá se eles valorizaram ou não através do seu trabalho? Ou quanto?

Este artigo tem por objetivo oferecer instrumentos e um método para você aprender a calcular a valorização dos imóveis sob sua gestão. 

1. Conheça o valor dos imóveis do condomínio onde você é síndico

O primeiro passo é justamente buscar conhecer o valor dos imóveis sob a sua administração no momento em que você assume o condomínio. É o famoso “antes”.

Vou te mostrar algumas ferramentas para você avaliar imóveis. A partir de hoje, utilize-as assim que assumir um novo condomínio, e também uma vez por ano. Com isso, você saberá exatamente quanto seu trabalho está valorizando os imóveis dos condôminos.

Estes sites avaliam o valor atual do seu imóvel:

• https://proprietario.quintoandar.com.br/novo-imovel/quanto-cobrar-de-aluguel 
• https://www.vivareal.com.br/calculadora-avaliacao-imovel 
• https://www.zapimoveis.com.br/calculadora-avaliacao-imovel 
• https://www.imovelweb.com.br/precificador/ 

Isso revelará o valor médio de um imóvel com essas características e localização, mas não necessariamente quanto o SEU vale hoje.

Para fazer isso, vamos precisar recorrer a pelo menos um desses instrumentos: anúncios de vendas de imóveis no seu condomínio ou laudo de avaliação feito por um perito. O primeiro é gratuito e menos preciso, e o segundo é caro, mas 100% confiável.

Se optar pelo caminho gratuito, procure na internet um site de venda de imóveis e busque por um anúncio de venda de uma unidade igual à sua no seu condomínio. Sempre tem uma vendendo. Esse será o valor de mercado aproximado do imóvel no seu estado atual.

Se não houver, uma forma de estimar esse valor é verificando o valor venal do seu imóvel na guia de IPTU mais recente que você recebeu, ou no site da prefeitura.

Com esses dois dados - valor médio e valor de um imóvel igual ao seu no seu condomínio - você já terá uma boa noção de quanto ele está acima ou abaixo da média. Registre esse valor.

Um ano depois, repita esse mesmo processo e anote o valor. Provavelmente será maior do que o registrado um ano antes. Você vai dizer “ah, mas o valor dos imóveis teria subido organicamente, mesmo se você não tivesse feito nada no condomínio”. Acertei? Pois você está correto. Mas tem como expurgar essa valorização orgânica para saber exatamente quanto dessa valorização é mérito SEU. 

2. Fórmula para calcular a valorização de um imóvel do seu condomínio 

Vamos então ver qual foi a variação orgânica média desse valor ao longo do tempo, ou seja, sem a influência do seu trabalho. Mediremos isso utilizando uma ferramenta chamada Índice FIPE, que mede a variação orgânica média dos preços dos imóveis de acordo com as suas características e localização. Acesse esta ferramenta em  www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/, selecione “Fipezap Residencial” e depois:

• Tipo: venda
• Informação: variação mensal
• Região: sua cidade (não está disponível para 100% dos municípios)
• Dormitórios: n° de quartos do imóvel

As tabelas que aparecerão mostrarão a variação mensal e anual da valorização do imóvel com as características que você inseriu. Com mais esse dado em mãos, o valor que VOCÊ agregou ao patrimônio dos condôminos já pode ser calculado pela seguinte fórmula:

   Valor Atual  -  Valor há um ano x índice FIPE    Valor que você agregou

Exemplo:

• Valor há um ano: R$200.000
• Valor hoje: R$240.000 (= variação de +20%)
• Variação Índice FIPE: 6%
• Valor que VOCÊ agregou: 20% - 6% = 14%

Ou seja, em um ano, pelas ações de valorização das áreas comuns promovidas por você, cada unidade valorizou exatos R$28.000 a mais do que pela mera valorização orgânica do mercado imobiliário.

Isso te tira daquele blá blá blá de valorização patrimonial sem uma mensuração concreta do impacto da sua gestão, e expõe de forma clara quanto o seu trabalho como síndico coloca dinheiro no bolso dos seus condôminos.

Faça isso uma vez por ano, todos os anos em que estiver à frente da gestão do condomínio, e você terá uma radiografia clara de quanto você valorizou o patrimônio deles. 

Além de reforçar o seu currículo, isso abre espaço para você propor aos condôminos a possibilidade de participação dos resultados. Mas essa já é uma outra conversa…

(*) Sérgio Gouveia é síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico. Autor do livro "Finanças Para Síndicos" (ed. Bonijuris) e influencer com o perfil nas redes sociais @derepentesindico